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WeWork的星级估值令业主们眼花缭乱

发布时间:2019-05-11 10:30:14 来源:

纽约(路透社) - WeWork以470亿美元的估值进军可能是年度最大规模的首次公开募股之后,乘坐公司的优步已经让灵活的办公空间启动让房东羡慕,同时也是怀疑论者的目标当租金几乎没有跟上通货膨胀的步伐时。

对于商业房地产的老牌警卫来说,其中许多股票价格已经走了五年或者更糟糕,WeWork--最近更名为The We Company的主要部门 - 是一个破坏者,带领商业模式不受阻碍地缩小工作空间通过财产所有权。

对于怀疑者来说,WeWork是另一个无利可图的独角兽,他们的问题是能够在热门经济以外的任何其他方面蓬勃发展。如果我们公司在上周提交初步文件后进行首次公开​​募股,这将是未来几个月的一场辩论。它是否需要逐年完成,它可能是继优步科技公司之后2019年最大的首次公开募股。

优步(Uber)是其资产负担,在周四首次公开发售定价在其目标范围的低端后,其价值约为824亿美元。优步股票在周五的首次亮相中收盘下跌7.6%。

WeWork拥有很少的财产,宁愿租用其他人拥有的空间。然而,它的市值是波士顿地产公司202亿美元的两倍多。作为美国最大的甲级写字楼业主和开发商之一,拥有196处房产,波士顿地产的股价在过去五年中涨幅不到15%。

专注于房地产技术的纽约风险投资公司MetaProp的联合创始人Zach Aarons表示,广泛不受实物资产影响的模式使得WeWork比传统公司更有价值。

“每个人都想获得WeWork所拥有的倍数,”Aarons说。“每个传统的房东都说:'我如何让街道更像WeWork?'”

'它只是数学'WeWork吸引了初创企业和其他发现传统办公室租赁过于昂贵和低效的人。公司不得不租用超出计划增长所需的空间,然后支付空置空置。

但WeWork最大的影响是破坏长期租赁模式,允许合同短至一年,同时也为个别专业人士开放工作空间。尽管美国失业率处于50年低点,但租赁活动强劲,数字经济大幅减少对办公空间的需求,使其成为租赁市场。

根据经纪公司高力国际集团(Colliers International Group Inc.)的数据,灵活空间或共同工作一直是办公室需求增加的少数几个来源之一,其在高工资科技市场的集中度几乎是其他市场的两倍。

但WeWork的批评者指出其持续的损失以及依赖其租户短期合同收入的风险,以覆盖自己与可能持续10年或更长时间的业主的租约。

位于费城的房地产投资管理公司首席投资策略师斯科特·克罗(Scott Crowe)表示,许多WeWork的租户都是无利可图的初创企业,容易受到困难时期的影响。

疲弱的经济可能会减少客户群,并离开WeWork,据报道,2018财年的收入为18.2亿美元,亏损19.3亿美元,这与互联网泡沫揭露那个时代初创企业的不稳定财务状况有关,他说。

WeWork在2018年底将其不断增长的企业部门(包括拥有1,000多名员工的公司)增加到约三分之一的成员。他说,2003年美国破产的IWG Plc雷格斯是世界上最大的灵活办公空间运营商,它可以解决可能出现的问题。我们之前见过这种商业模式,”他说。“他们在经济低迷时期表现不佳,只是算数。”

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